フラット35不正利用とは。投資利用の問題点

不正

 

 

不動産投資でまたも問題がありました。

今度はフラット35という居住用のローンにも関わらず、投資用に利用していたというものです。

皆さんはフラット35をご存知でしょうか?超長期固定、35年間金利が変わらないという商品で、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する住宅ローンです。

金利が35年間固定のため、返済計画が完済までたてやすく、金利上昇のリスクが無い為、安定志向の方には人気の商品です。

 

そもそも何が問題なのか

 

そもそも投資案件を住宅ローンで借りるのは、何か問題があるのか疑問に思う方も多いはずです。

投資の場合は居住用のローンと比べると、リスクが高いとされています。ある程度頭金を出さなければいけなかったり、リスクが高い為に金利を高く設定されているものです。

そして、居住用の住宅ローンはリスクが低い為、頭金がなくても借りることはできる様になってますし、金利も1%を切るような低金利です。

 

リスクの高い不動産投資に対して、低リスク用の居住用の住宅ローンを利用するのはダメということです。

 

フラット35不正利用の場合はどうなる?

 

住宅ローンを投資用に使っていた場合には、融資の用途が異なる為、一括返済を求められることになります。

賃貸に出している際に売却となると、買い手が限られてしまう為に売却金額が低くなってしまう事があります。そうすると残債を割れてしまって自己資金で補わなければいけないリスクが生じます。

不正利用はいけません。いきなり一括返済を求められ残債を割れるリスクを取らなければいけないので、賃貸に出さなければいけなくなったなど、事情がある方は金融機関にまず相談するようにしてください。

 

住宅ローンと投資用ローンの金利はどれくらい違う?

 

住宅ローンの金利は低い金融機関では変動で0.5%を切るようなところもあります。

投資用の場合は物件の内容などで違ったりするので一概に平均とか言えませんが、だいたいマンションの場合は2%から3%ぐらいが多いと思います。

支払いがどれぐらい違うか比較すると、、、

■住宅ローンの場合

借入金額5000万円、金利0.5%、支払期間35年の場合

毎月支払約13万円、総支払金額約5400万円

■投資ローンの場合

借入金額5000万円、金利2%、支払期間35年の場合

毎月支払約16万円、総支払金額約6900万円

■差額

毎月支払約3万円、総支払金額約1500万円

 

総支払金額で約1500万円違うとなると、投資にも住宅ローンを使いたくなってしまいますがダメです!

不正利用の手口

 

居住用とされる住宅ローンですが、金融機関はどのように居住かどうかを判断しているかと言うと、住民票です。

融資実行後に住民票を呈するを求めるのですが、不正を働く方は一旦住民票を投資対象物件に移してそれを金融機関に提出するようです。

とりあえず住民票を移しておけば、居住しているとされるようです。融資が始まってからはあまり自宅に行くとかそんな確認方法は取っていないと聞いています。

居住用か投資用かを、住民票だけで判断するのは難しいと言う事が露呈され、今後は変わっていくかもしれないです。

 

不正利用はなぜ発覚したのか?

 

不正を働いていると内部からの通告によって発覚したようです。この不正の事実を住宅金融支援機構に報告したことから明るみになりました。

不正を働いた社員は何度もこの手口を繰り返し、好成績をあげていたと言われています。

 

最後に

 

低金利の為、不動産投資を住宅ローンで行う事は利益確定と言えるほど、簡単なものですが、住宅ローンを投資に使う事はできません。

何度も言いますが投資用マンションを住宅ローンを使ってはいけません。金融機関を騙し一括返済を求められると、残債を割るような金額での売却となるかもしれませんのでやめましょう。

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